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これから不動産投資を始めようとしてあれこれ調べていたら、聞いたことのないような言葉が出て来て戸惑った経験がある方も多いのではないでしょうか。今日はそんな不動産用語の中でも頻出のものをまとめましたので、ぜひ参考にしてみてください。
基準地価
基準地価とは、各都道府県の調査をもとに公表される地価指標の一つです。
国土交通省が公表する「公示地価」と同様、住宅地、商業地、工業地など用途地域ごとに各地区の基準地が選ばれ、1平方メートル当たりの単価で表示されます。正式には「都道府県基準地標準価格」といい、7月1日時点の土地価格の調査を基にして、9月下旬ごろに発表されます。国土交通省の「公示地価」が、都市計画区域内限定で1月1日時点の土地価格を調査して3月下旬ごろ公表するのに対し、都道府県の「基準地価」は都市計画区域外も含まれ、調査・発表時期も異なります。
いずれも地価の適正価格を計る目安となり、1970年から実施されているため数年、数十年単位での地価の変動を把握するためにも重要なものです。一部、「公示地価」と「基準地価」で同地点での評価もあるため、1月時点での「公示地価」と7月時点での「基準地価」を比較することで、半年ごとの評価の動向をみることもできます。
売り建て
「売り建て」とは、土地の売買後に住宅を建設することを指します。
すでに建ててある住宅を売っている「建て売り」とは異なり、「売り建て」では自分の要望を取り入れた住宅を建設できますが、通常は施工会社がすでに決まっているため「注文住宅」のようには自由に選べません。このような施工会社が決まっている土地を「建築条件付き土地」と呼び、ここに建てる新築戸建てを「売り建て住宅」と呼びます。
瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）
売買契約において住宅などの建物が「本来あるべき要件を満たさない」場合に、売主が買主に対してその責任を負うことを指します。
2020年4月の民法改正によって名称が「契約不適合責任」へと変わりましたが、不動産業界ではいまでも通称として「瑕疵担保責任」と呼ばれるケースが多いです。不動産売買で注意するべき瑕疵として、物理的瑕疵、法律的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵などがあげられ、買主は契約不適合（瑕疵）を知ってから1年以内に売主への責任追及の通知をする必要があります。
イニシャルコスト（initial cost/初期費用）
収益を得る前の準備のために必要な費用を指します。
これに対し、運営に必要な費用を「ランニングコスト」といいます。
例えば不動産投資の場合、建物の建築、事業開始、機械設備の導入などに当たって発生する費用のことを指します。具体的な項目として、調査費、用地買収費、設計費、工事費などがありますが、損益分析においてこれらは原則固定費となります。
ライフサイクルコスト（life cycle cost/生涯費用）
ライフサイクルコストとは、製品や構造物などの費用を、調達・製造から運用、そして廃棄の段階をトータルして考えたものを指します。
不動産投資の場合は、建物の企画・設計をしてから建設し、税金や保険、水道・光熱費、建物の点検・補修などの維持管理、そして解体処分までをひとつの建物の生涯と定義して、その全期間に要する費用を指します。
前項にでてくるイニシャルコストは一般的に全コストの1/4にしか過ぎず、全体の3/4をランニングコストが占めると言われています。不動産投資の費用対効果は、イニシャルコストだけではなく、ライフサイクルコストを用いて検討する必要があり、例えば建物の定期的な点検を行うことで致命的な欠陥が見つかる前に対策を講じてランニングコストを下げることもできます。
物確（物件確認）
物件確認とは、売主である不動産会社や売却依頼を受けている不動産会社に対して、希望者へ物件を紹介してもいいか確認する作業を指します。
通常物件は同じものがない唯一のものなので、希望者が購入をしたい物件がすでに契約予定だったり、契約はまだだが申込があったりする場合があります。また、売値や条件が変わっていないか確認するのも物件確認の作業のひとつです。似たような用語で、不動産の売買の際に現地調査や役所での調査を行う「物調（物件調査）」とは別のものになります。
【番外】物件確認にも自動化の流れ
不動産管理における物件確認は、売主であったり、売却依頼を受けている会社にとって、売上・利益に直結する重要業務ですが、電話対応で時間を取られたり、営業時間外の電話に対応することで業務圧迫が問題化しているケースが多くあります。最近では「スマート物確」や「ぶっかくん」といった自動音声応答による物件確認自動化システムを導入している不動産会社も多くなってきました。
まとめ
いかがでしたでしょうか。今回紹介した不動産用語以外にも、まだまだ「これだけは知っておいてほしい！」という不動産用語はたくさんあります。本格的に不動産投資を始める際には用語を知っておくと話がスムーズに進んだり、情報の理解も早くなったりするので、必要な方はもっと深く勉強してみるのもおすすめです。
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